Ende der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ?

Schönheitsreparaturklausel – Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14 folgendes entschieden:

“die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs.1 Satz 1, Abs.2 Nr.1  BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.”

Tolle Entscheidung für den Mieter:

Wenn die Wohnung (nachweisbar) unrenoviert bei Mietbeginn übergeben wurde, braucht der Mieter sich um Schönheitsreparaturen keine Gedanken machen. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist nunmehr seit der BGH Entscheidung unwirksam.

Streiten wird man sich dann darüber, was man unter “renoviert” versteht. Hier stellt der BGH darauf ab, ob die Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorangegangenen Mietverhältnis aufweist. Es bleiben dabei laut BGH solche Gebrauchsspuren außer Betracht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es komme letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Um Streitigkeiten bei Auszug zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter bei Einzug ein Einzugsprotokoll erstellen und den Zustand der Wohnung genau erfassen.

Der Vermieter kann dem Mieter auch dann die Schönheitsreparaturen auflegen, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert übergeben wird. Voraussetzung, er muss dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (für die Renovierung der Wohnung) gewähren. Angemessen sind dabei die bei Renovierung anfallenden Kosten für einen gewerblich tätigen Maler inklusive Material. Wie der Vermieter dem Mieter diesen Ausgleich erbringt, steht ihm frei (z.B. Zahlung eines Ausgleichbetrages, Mietnachlass).

Verwendet der Vermieter trotz einer möglichen Kenntnis der Rechtsprechung des BGHs (22.1.2014 – BGH VIII ZR 185/14) weiterhin alte Schönheitsreparaturklauseln und und renoviert der Mieter deshalb bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Wohnung, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.Wenn der Mieter guten Glaubens seine Wohnung renoviert hat, bemisst sich der Schaden nach dem konkreten Wert der vom Mieter eingesetzten Materialien und Arbeitskraft.

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, muss der Vermieter erforderliche Schönheitsreparaturen in vermieteten Wohnung auf seine Kosten durchführen.

Der Vermieter kann bei einer unrenovierten Wohnung gegebenenfalls (je nach Formulierung) seine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparturen wirksam ausschließen. Dies hat aber dann seine Grenze, wenn sich die Wohnung durch langjährigen, vertragsgemäße Nutzung durch Abwohnen so verschlechtert, dass von einem nicht nur unerheblichen Mangel auszugehen ist.