Hauskauf – erkennbare Mängel – Klageverfahren

Im vorliegenden Fall wurde von der Mandantin ein Bauernhaus mit PV-Anlage verkauft.

In dem notariellen Kaufvertrag ist – wie auch sonst bei Gebrauchtimmobilien üblich – folgender Passus enthalten:

„Den vorbezeichneten Grundbesitz verkauft der Verkäufer in seinem gegenwärtigen dem Käufer bekannten Zustand an den Käufer, ohne eine Gewährleistung für Größe, Beschaffenheit oder Mängelfreiheit zu übernehmen. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels am Grundstück und Gebäude sind ausgeschlossen.

Das gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelte vorsätzlich. Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt. Er kauft es im gegenwärtigen gebrauchten Zustand so wie es steht und liegt.“

Nach Einzug in das Haus haben die Käufer festgestellt, dass das Hausdach undicht ist und die Holzbalken vom Holzwurm befallen sind.

Die Käufer haben wegen der Mängel des Hauses der Verkäuferin eine Nachfrist gesetzt, die Mängel am Dach zu beseitigen. Nachdem die Verkäuferin hierauf nicht reagiert hat, haben die Verkäufer die Käuferin auf Schadensersatz verklagt mit dem Inhalt, die Kosten für die Erstellung eines neuen Dachs zu tragen.

Das Gericht hat insoweit entschieden, dass die Kläger gegen die Beklagte keine Ansprüche wegen etwaiger Mängel an dem Dach der Scheune geltend machen können. Insbesondere steht Ihnen kein Anspruch aus § 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zu.

Auch dieser Fall ist ein Beispiel dafür, dass der Käufer eines Hauses vor dem Kauf der Immobilie, diese möglichst eingehend und möglichst mit einem Fachmann in Augenschein nehmen muss. Tut er dies nicht, kann dies für ihn sehr teuer werden. 

Das Gericht folgt wegen dem Zustand des Hauses hier, wie sonst meist auch, den Ausführungen des vom Gericht beauftragten Sachverständigen. 

Das Landgericht Aurich (3O 800/17) hat hierzu ausgeführt:

„Generell haben die Parteien im Kaufvertrag unter § 1 einen Haftungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart. Auf diesen könnte sich die Beklagte zwar nicht berufen, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften arglistig vorgespiegelt hätte. Den Klägern ist allerdings der Beweis nicht gelungen, dass die Beklagte Mängel bezüglich des Daches und Dachstuhls der Scheune arglistig verschwiegen habe.

Bezüglich der Behauptung, das Dach sei aufgrund der Belastung durch die installierte PV-Anlage nicht tragfähig, ist der Klägerin schon nicht der Nachweis gelungen, dass ein Sachmangel im Sinne von § 434 BGB vorliegt. Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Tragfähigkeit des Daches für die darauf errichtete PV-Anlage eine zwischen den Parteien vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB darstellt. Gemäß § 434 Absatz ein S. 1 Nr. 1 BGB ist eine Sache mangelhaft, wenn sie sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet. Die Tragfähigkeit für die PV-Anlage ist im Vertrag zwischen den Parteien vorausgesetzt worden. Dies folgt für das Gericht aus der Bezugnahme auf die installierte PV-Anlage im notariellen Kaufvertrag, dort unter § 1 und dem Gestattungsvertrag zur Installation einer PV-Anlage, welcher dem notariellen Kaufvertrag als Anl. 1 beigefügt ist. Nach den Grundsätzen der Vertragsauslegung §§ 133, 157 BGB) haben beide Parteien bei Vertragsschluss die Tragfähigkeit des Daches vorausgesetzt und zum Inhalt des Vertrages gemacht. Es ist den Käufern bewusst gewesen, dass sie das Gebäude mit der dort bereits installierten PV-Anlage übernehmen und sie anstelle der Verkäuferin in den zur PV-Anlage gehörigen Gestattungsvertrag eintreten. Da dieser Gestattungsvertrag noch eine weitere Laufzeit bis zum 31.12.2035 ausweist, ist denklogisch von den Parteien geschlussfolgert worden, dass das Gebäude zumindest solange noch in der Lage sein wird, die PV Anlage zu tragen. 

Aufgrund der Beweiserhebung ist das Gericht jedoch davon überzeugt, dass im Hinblick auf die Tragfähigkeit des Daches durch die PV-Anlage eine Abweichung der vereinbarten Beschaffenheit nicht vorliegt. Die Tragfähigkeit des Daches ist nicht durch die Belastung der PV-Anlage eingeschränkt und es liegt kein diesbezüglicher Mangel vor. Mangelhaft wäre die Sache, wenn sie die vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheitsanforderungen nicht erfüllen würde. Die PV-Anlage beeinträchtigt die Tragfähigkeit des Daches jedoch nicht. Dies folgt aus den gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen

Das Gericht hat keine Bedenken, die Ausführungen des Gutachters seiner Entscheidung zugrunde zu legen als Diplom-Ingenieur und bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden ist er für die vorliegende Begutachtung qualifiziert. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar; seine Beurteilung basiert auf einer sorgfältigen Auswertung der ihm vorliegenden umfangreichen Unterlagen sowie eine Ortsbesichtigung und die Ausführungen sind überzeugend. Insbesondere dadurch, dass durch das Gutachten nachgewiesen ist, dass zusätzliche Verstärkungsmaßnahmen an der Dachkonstruktion durchgeführt worden sind, ist die Tragfähigkeit für die PV-Anlage durch dieselbe nicht beeinträchtigt.

Im Hinblick auf die behauptete mangelnde Tragfähigkeit des Dachstuhls aufgrund von Holzwurmbefall vermag das Gericht jedenfalls nicht festzustellen, dass die Beklagte einen solchen Mangel der Klägerin arglistig verschwiegen hat.

Zunächst ist festzustellen, dass es nach Auffassung des Gerichts bei dem vorliegenden Holzwurm um einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB handelt. Die Tragfähigkeit des Dachstuhls stellt insbesondere aufgrund der auf dem Dach verbauten PV-Anlage eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit Voraussetzung dar. In Übereinstimmung mit den Feststellungen des Sachverständigen ist die Tragfähigkeit des Dachstuhls aufgrund des Holzwurmbefalls als in Teilbereichen gefährdet. Der Holzwurmbefall hat auch bereits vor dem Verkauf des Hauses bestanden

Den Klägern gelang es jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen, dass die Beklagte den vorhandenen Mangel in Form von Holzwurm den Fall im Hinblick auf die Tragfähigkeit des Daches arglistig gegenüber der Klägerin verschwiegen hat.

Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihnen zumindest für möglich hält. Er muss außerdem zumindest damit rechnen dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Kenntnis der zutreffenden Sachlage nicht geschlossen hätte (BGH NJW 2007,8 135,836). Dabei muss die Kenntnis zum Zeitpunkt der Abgabe der fraglichen Willenserklärung vorliegen. Bei der Bewertung muss, weil es sich um innere Tatsachen handelt, ein Rückschluss aus den tatsächlichen Umständen gezogen werden. Arglist setzt in subjektiver Hinsicht voraus, dass der Verkäufer den Mangel oder die den Sachmangel begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält (BGH NJW 2013,2 1182 ff.; BGH NJW 2012,2 1793). Diese subjektiven Voraussetzungen sind im Hinblick auf eine unzureichende Tragfähigkeit des Daches wegen Holzwurm der Fall ist nicht dargetan. Die Beweislast für arglistiges Verschweigen tragen die Kläger.. Dieser Beweis ist ihnen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gelungen.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen war eine Einschätzung der Tragfähigkeit des Dachstuhls für die Beklagte nicht möglich. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang daher nach Auffassung des Gerichts bereits keine Mangelhaftigkeit des Dachstuhls erkennen können, sodass sie auch nicht verpflichtet gewesen wäre, die Klägerin über diese Mangelhaftigkeit aufzuklären.

Sofern sich die Kläger darauf berufen, dass-unabhängig von der Tragfähigkeit des Daches-durch Holzwurm den Fall im Gebälk ein Mangel am Objekt vorhanden sei, den die Beklagte Ihnen gegenüber arglistig verschwiegen habe, vermag das Gericht diese Einschätzung nicht zu teilen. Die Beklagte hat den Klägern einen Mangel nicht arglistig verschwiegen, da der Mangel für die Kläger selbst im Rahmen der vor Vertragsschluss durchgeführten Besichtigungen offensichtlich war und ohne weiteres erkennbar gewesen war.

Das Gericht geht zunächst davon aus, dass der Holzwurmbefall an sich bereits ein Sachmangel nach  § 434 Absatz ein S. 1 Nr. 1 BGB begründet. Im Sinne des §§ 434 Absatz ein S. 1 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Mängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Kaufsache erwarten kann. Es ist-auch unter Berücksichtigung des Alters des Dachstuhls-nicht üblich, dass dieser derart von Holzwurm durchsetzt ist. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten festgestellt, dass aufgrund des Holzwurmbefalls bereits stark beschädigte Bereiche vorhanden sind, die durch Verstärkung oder Austausch entwickelt werden müssen. Einen derart massiven Holzwurmbefall muss ein Käufer auch bei einem älteren Gebäude nicht erwarten und dieser ist auch nicht üblich.

Dennoch hat die Beklagte diesen Mangel nicht arglistig verschwiegen.

Der Bundesgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass bei Grundstückskaufverträgen -auch ohne konkrete Nachfrage des Käufers- eine Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen besteht, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH NJW-RR 2012, 1078, 1079 mit weiteren Nachweisen; NJW 2012,2 1793,2 1794; vergleiche auch BGHZ 190,2 172,275, Rn. 8). Ob es sich um einen solchen wesentlichen Mangel handelt, ist aus Sicht eines verständigen Verkäufers zu bestimmen. Eine solche Offenbarungspflicht besteht hingegen nicht bei Mängeln, die im Rahmen einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW-RR 2012, 1078, 1079 mit weiteren Nachweisen; BGH NJW 2001,64). Der Käufer eines Hauses kann Aufklärung über solche Mängel nicht erwarten, die für ihn im Rahmen einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Pamela in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Wetht/Würdinger, Juris PK-BGB, 9. Aufl. § 144 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 54 mit weiteren Nachweisen).

Das Gericht hält die Schäden für derart offensichtlich, dass die Klägerin sie im Rahmen einer Besichtigung hätte erkennen können und müssen. Auf dem Bodenraum unter dem Dachstuhl ist nach den Feststellungen des Gutachters Mehl von Holzwurm zu erkennen. Diese Feststellungen werden durch die Anhörung der Parteien sowie die Vernehmung der Zeugen gestützt. Das Gericht geht aufgrund des massiven Holzwurmbefalls davon aus, dass Häufchen mit Sägespänen auch schon bei der Besichtigung im Jahr 2016 vorhanden gewesen sein müssen.

Die im Dach vorhandenen Leckstellen, durch die Wasser eindringen kann, sind ebenfalls nicht von der Beklagten arglistig verschwiegen worden, was im Rahmen einer Besichtigung offensichtlich ohne weiteres für die Kläger erkennbar gewesen sind.

Unabhängig von der streitigen Frage, ob das Gebäude noch vor dem Beginn des 20. Jahrhunderts oder im Jahre 19:30 Uhr errichtet worden ist, ist bei einem Dach dieses Alters und in Anbetracht des Allgemeinzustandes der Dacheindeckung und der Dachkonstruktion ein geringer Wassereintrag als nicht mangelhaft einzuordnen. Ein solcher Wassereintrag ist bei vergleichbaren Gebäuden der vergleichbaren Errichtung durchaus üblich, was vom Käufer eines derart alten Gebäudes auch erwartet werden dürfte (§ 434 Absatz ein S. 1 Nr. 2 BGB). Das Gericht vermag den Angaben der Kläger insoweit nicht zu folgen, als dass diese übereinstimmend angaben, Sie hätten bereits von außen erkannt wie das Dach konstruiert sei und es habe von außen bereits einwilligen, der legen und teilweise verzogenen Eindruck gemacht hat. Dennoch wollen die Kläger übereinstimmend davon ausgegangen sein, dass sich aus diesem Zustand keine Rückschlüsse auf etwaige Undichtigkeit ziehen lassen bzw. dass das Dach dennoch dicht sei. Den Klägern hätte sich aufgrund des Zustandes vielmehr aufdrängen müssen, dass ein Dach dieses Alters und dieser Konstruktion und Bauweise nicht die Gewähr für eine vollumfängliche Dichtigkeit bietet. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Kaufinteressenten gerade bei älteren Gebäuden regelmäßig mit bestimmten Beschränkungen des Bauzustands und der technischen Ausstattung rechnen müssen (OLG Köln, Urteil vom sieben 20.10.2015-22 U 93/14-Rn. 50, Juris).

Sofern die Klägerin behauptet, die Beklagte hätte ihr gegenüber-gegebenenfalls im Rahmen einer Garantie-zugesichert, dass Dach sei in Ordnung, konnte sich das Gericht nicht davon überzeugen, dass die Beklagte eine solche Zusicherung für die Dichtigkeit des Daches übernommen hat. Vielmehr haben sowohl die Klägerin in ihrer Anhörung als auch die Beklagte in ihrer Anhörung übereinstimmend angegeben, die Beklagte habe bei der Besichtigung gegenüber den Klägern angegeben, das Dach sei soweit in Ordnung. Wenn die Beklagte der Ansicht ist, dass sich durch die Formulierung „soweit“ bereits erkennen lässt, dass sich die Zusicherung nur auf eine dem Alter des Gebäudes und des Daches und den Konstruktionsaufbau entsprechende Eigenschaft bezieht, so entspricht dies dem Verständnis des Gerichts. Wenn die Klägerin vorträgt, in diese Formulierung mehr hineininterpretiert zu haben, als sich aus der Situation womöglich ergeben hat, so geht dies zulasten der Klägerin. Einen Nachweis, dass beide Parteien übereinstimmend eine solche Garantie gewollt haben oder auch nur, dass die Klägerin die Angaben der Beklagten gar nicht anders als eine Garantie verstehen konnte, vermag das Gericht hier nicht zu sehen. Es wäre zudem vollkommen lebensfremd für ein mindestens 90 Jahre altes Dach eine Garantie im Hinblick auf die vollständige Dichtigkeit abzugeben. Das Dach entsprach nach Auffassung des Gerichts einer üblichen Beschaffenheit, die von einem solchen Dach erwartet werden durfte.

Weitere behauptete Mängel, wie die laienhafte Abdichtung einzelner Leckstellen mittels einer schwarzen Masse, vorhandene Braunfäule, die Abdichtung des Daches an mehreren Stellen mit Bauschaum, Bruchstellen an Dachlatten und das Lösen tragender Balken vom Mauerwerk im Hausgiebelbereich sowie Schimmel im Holzgebälk hätten nach Überzeugung des Gerichts von der Klägerin ebenfalls im Zeitpunkt der Besichtigung erkannt werden können, Sodass sich die Klägerin diesbezüglich nicht auf ein arglistiges Verschweigen durch die Beklagte berufen kann. 

Die Beklagte hat keine Zusicherung für eine Reparatur der Kläranlage abgegeben. Wenn die Kläger behaupten, die Beklagte hätte ihr gegenüber angegeben sich um das Problem mit der Kläranlage kümmern zu wollen, ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Klägerin Ansprüche daraus gegen die Beklagte herleiten kann. Den Klägern gelingt der Beweis nicht, dass die Beklagte eine solche Zusicherung übernommen hat. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme hat das Gericht gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts und nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet wird. Dabei ist eine unumstößliche Gewissheit nicht vonnöten. Es genügt, ein für das praktische Leben brauchbarer Grad der Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob sich das Gericht von einem bestimmten Sachverhalt überzeugen kann (BGH NJW 1970,946; BGH NJW 2000,953). Dies ist vorliegend nicht der Fall…. Die Behauptung der Klägerin, man habe sich über eine Reparatur der Kleinkläranlage durch die Beklagte bereits im Vorfeld geeinigt, vermochte das Gericht nicht zu verifizieren.

…

Im Übrigen wäre eine solche Klausel, da sie sich unmittelbar auf den Inhalt des Kaufvertrages bezieht, als vertragliche Nebenabrede wegen eines Verstoßes gegen die Beurkundungspflicht nach § 311b BGB nichtig, § 125 BGB

Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten scheiden schon wegen der Sperrwirkung der vorrangigen gesetzlichen Ansprüche aus Sachmängelhaftung, die hier wirksam ab bedungen worden sind, aus (vergleiche Palandt/beiden Kaff, neun 70. Aufl. 2020, § 437 Rn. 51 A mit weiteren Nachweisen). Gleiches gilt für Schadenersatzansprüche aus Deliktsrechts, weil diese von der Klägerin allein auf das von der Gewährleistung wegen Sachmängeln erfasst Erfüllungsinteresse gestützt werden.

Landgericht Aurich, Urteil vom 12. November 2020,3 O8 100/17 derzeit (09.02.2021) noch nicht rechtskräftig