Wohnung untervermieten

Untervermietung

Vermieter müssen einer Untervermietung der Wohnung zustimmen, wenn,

• der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und
•  keine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung entsteht.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt in der Regel vor, bei einem zeitlich beschränkten Auslandsaufenthalt oder Arbeit an einem anderen Ort, Tod oder Auszug des Lebenspartners, Kinder aus der Wohnung ausziehen, wenn sich die Einkommenslage drastisch verschlechtert, Auslandssemester eines Studenten, oder wenn die alte Wohnung aus beruflichen Gründen weniger genutzt wird.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem solchen Fall beschäftigt: Ein in Hamburg wohnhaftes Ehepaar wollte aus beruflichen Gründen für zwei Jahre nach Ottawa und zwei Zimmer der Drei – Zimmerwohnung in Hamburg untervermieten. Der Vermieter hat die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. BGH: Der Vermieter hat die Erlaubnis für die Untervermietung pflichtwidrig verweigert. Er muss den Mietern den Schaden für ein Jahr entgangene Untervermietung plus Zinsen in Höhe von 7400,00 EUR zahlen (Urteil, BGH 11.6.2014 – VIII ZR 349/13).

Voraussetzung für eine Untervermietung ist, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung nicht aufgibt. Dies sollte im Untervermietvertrag unbedingt geregelt werden. Auch sollte der (Haupt)mieter einen Wohnungsschlüssel behalten. Der Untervermietung der gesamten Wohnung muss der der Vermieter nicht zustimmen. Der Hauptmieter muss seinen Lebensmittelpunkt allerdings auch nicht in der Wohnung haben (BGH, a.a.O.; VIII ZR 4/05).

Wichtig bei der Untervermietung: erst die Erlaubnis für die Untervermietung beim Vermieter einholen und mitteilen, wer einziehen will. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, bei einer Überbelegung der Wohnung oder bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters. Von einer Überbelegung geht man in der Regel aus, bei mehr als einem Bewohner pro Zimmer und bei einer Wohnfläche von weniger 10-12 qm pro Bewohner. Sobald die Bausubstanz unter der Zahl der Mieter leidet, liegt eine Überbelegung vor.

Fehlt die Erlaubnis, darf der Vermieter dem Mieter wegen Vertragsverletzung kündigen. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untermietung dem Mieter hätte erteilen müssen. Dies hat auch der BGH in einer neuerer Entscheidung so entschieden: im BGH-Fall hat der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten. Auch sprachen keine Gründe gegen die Untermieterin. Da der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und er durch seine Weigerung selbst gegen den Mietvertrag verstoßen hat, ist die Kündigung des Mietvertrages rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam. (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10).