Betriebskostenabrechnung bei erfolgter Minderung muss innerhalb eines Jahres abgerechnet werden. Sieht der Mietvertrag vor, dass auf die Betriebskosten Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten sind, muss der Vermieter die Betriebkosten jeweils innerhalb eines Jahres nach Ablauf des vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraums abrechnen. Tut er das nicht, steht dem Vermieter keine Betriebskostennachzahlungen mehr zu. Der Mieter kann Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung allerdings auch nur innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter geltend machen.
Eine Nebenkostenabrechnung muss formell und materiell ordnungsgemäß sein.
Warum die Unterscheidung bei Betriebskostenabrechnung bei erfolgter Minderung ?
Bei einem formellen Mangel muss der Mangel innerhalb der vorbeschriebenen Frist vom Vermieter behoben werden, wenn nicht, steht ihm keine Betriebskostennachzahlung mehr zu. Bei einem materiellen Mangel der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter auch später noch nachbessern.
Formell richtig ist eine Nebenkostenabrechnung, wenn der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2008 – VIII ZR 295/07).
Die Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Mindestangaben sind: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe (Erläuterung) des Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der Vermieter kann bei Fehlern seiner Abrechnung im Gerichtsprotess nachbessern; er braucht dem Mieter in der Regel keine neue Abrechnung zukommen lassen (vgl. OLG Düsseldorf, Urt.v. 4.7.2013 – 10 U 52/13; OLG Dresden, NJW-RR 2002, 801).
Bei Mietminderungen ist die Bruttomiete (Miete und aller Nebenkosten) zugrunde zu legen (vgl. BGH Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03).
So, wie ist jetzt eine Nebenkostenabrechnung durchzuführen, wenn die Miete gemindert worden ist?
Das ist natürlich nur in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem die Mietminderung entweder unstreitig, einvernehmlich oder rechtskräftig auch der Höhe nach feststeht.
Jetzt wird es schwierig (für den Vermieter):
Da gilt laut BGH die Jahresbruttomietenabrechnung, also sind die vom Mieter im Abrechnungszeitraum insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im entsprechenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenüberzustellen. (nachzulesen BGH, Urt. v. 13.4.2011 – VIII ZR 223/10).Trotzdem sind die darin enthaltenen Betriebksoten so darzustellen, dass der Mieter nachvollziehen kann, dass die auf den Mieter entfallenen Einzelkosten unter Berücksichtigung des vereinbarten Verteilungsschlüssels aus den Gesamtkosten abgeleitet und dabei die Vorauszahlungen hierrauf angerechnet werden.
Dies ist nur schwer möglich.
Gegebenenfalls ist es für den Vermieter doch sinnvoller die Abrechnung der Grundmiete und der Nebenkosten getrennnt durchzuführen und bei den Einzelkosten die Mietminderungsquote auszuweisen. Auch in dem Fall besteht natürlich die Gefahr, dass die Nebenkostenabrechnung vor Gericht nicht Bestand haben wird.