Fristen zur Nebenkostenabrechnung

Das Landgericht Aurich hat in seinem Beschluss vom 26.10.2012 – 1 S 181/12 – dargestellt, dass im Gewerberaummietrecht § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nicht greift.

Betriebskostennachforderungen können im Gewerberaummietrecht folglich auch nach Ablauf der Frist von 12 Monaten nachgefordert werden. Die Regelung des § 556 Abs.3 S.3 BGB ist auch analog nicht auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar (BGH vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NJW 2010, 1065ff).

Das Gericht kommt in seinem Hinweisbeschluss im Nachfolgenden zu dem Ergebnis, dass die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen nicht annähernd den Mindestanforderungen an eine gedanklich wie rechnerisch nachvollziehbaren Abrechnung entsprechen. So werden in der streitgegenständlichen Abrechnung lediglich die Jahreskosten erwähnt, ohne konkret zu benennen, aus welchen Positionen (Wasser, Strom, Gas, etc.) sich diese Ausgangsgrößen zusammensetzen. Zudem befinden sich in den Akten keine Nebenkostenrechnungen bzw. Belege von Energieversorgern für den streitgegenständlichen Zeitraum, so dass die Zahlungen nicht nachvollzogen werden können, mit der Folge, dass der Beklagte weiterhin einen Anspruch auf Erteilung einer detaillierten Nebenkostenabrechnung hat und damit zugleich auch weitere Zahlungen auf Nebenkosten nicht erbringen muss.

Zudem weist das Gericht darauf hin, dass für bestimmte Abrechnungszeiträume, hier die Jahre 2005 und 2006 Verjährung eingetreten ist. …. „Denn wie bei der Wohnraummiete ist auch für die Geschäftsraummiete davon auszugehen, dass insoweit bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung die Abrechnung über die Nebenkosten in der Regel spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen ist (BGH, a.a.O., S.1068). Mit anderen Worten: Der Anspruch auf Erstattung der Nebenkosten ist bereits für das Jahr 2005 mit Ablauf des 31.12.2006 und für das Jahr 2006 mit Ablauf des 31.12.2007 fällig, so dass die dreijährige Verjährungsfrist für den Abrechnungszeitraum 2005 am 1.1.2010 und für den Abrechnungszeitraum 2006 am 01.01.2011 und somit zum Zeitpunkt der Klageerhebung abgelaufen ist.“.

Der Tenor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs – XII ZR 22/07 vom 27.Januar 2010 lautet:
„
1.) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.

2.) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs.3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.

3.) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte. „