Maklercourtage

Wie können Sie bares Geld beim Hauskauf sparen?

Der folgende Artikel behandelt das Thema: Kosten des Hauskaufs.

Makler und Notare nehmen gerne die Maklerprovision mit auf in den notariellen Kaufvertrag.

Es heißt dann zum Beispiel im notariellen Hauskauf – Vertrag: “

Die Vermittlungsprovision wird vereinbart mit 5.5 % des Kaufpreises inklusiv gesetzlicher Mehrwertsteuer. Sie ist verdient und fällig mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass dem Makler ein direkter Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegenüber dem Käufer zusteht. Der Käufer verpflichtet sich, diese Provision an den Makler zu zahlen. “

Manchmal läßt der Makler sich dann auch noch enthaften: “

Dem Käufer ist bekannt, dass alle Angaben im Exposé des Maklers ohne Gewähr sind und ausschließlich auf Informationen basieren, die dem Makler von der Verkäuferin übermittelt wurden, Der Makler übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Exposé – Angaben, was von dem Käufer akzeptiert wird.“

Dieser Passus (1.Absatz) führt zu einer Erhöhung der Notariats- und Grundbuchkosten sowie zu einer Erhöhung der Grunderwerbssteuer.

Die Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag führt so bei einem Kaufpreis für das Haus von beispielsweise 250.000 € und 5,5 % Maklerprovision dazu, dass der Notar jetzt in seiner Gebührentabelle für die Beurkundung und die weitere Abwicklung nicht mehr von 250.000 € ausgeht, sondern von 250.000 € + 5,5 % von 250.000 €, also 263.750 €. Auch das Finanzamt und das Grundbuchamt legen bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer bzw. für die Kosten des Grundbuchamtes keine 250.000 € mehr zugrunde, sondern 263.750 €.

Der interessierte Leser kann im Internet recherchieren, was für Mehrkosten durch Aufnahme der Maklerprovision im Kaufvertrag in seinem Fall bei den Notar-, Grundbuchkosten und der Grunderwerbssteuer entstehen.

Wird im notariellen Kaufvertrag nur die bereits bestehende Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Makler darggestellt, handelt es sich um eine rein deklaratorische Vertragsbestimmung. Diese führt nicht zu einer Erhöhung der Gebühren. Die Maklerprovision ist nur dann ein zusätzlicher Kaufpreisanteil des Hauskaufvertrages, wenn der Käufer – wie oben dargestellt – die an sich vom Verkäufer allein zu zahlende Provision in dem notariellen Hauskaufvertrag übernimmt oder sich einer der Parteien erst im notariellen Hauskaufvertrag zur Tragung der Maklergebühren verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2008, III ZR 60/08).

Wie spart man Geld?

Dem Makler steht seine Provision zu, keine Frage. Auch zahlt die Maklerprovision üblicherweise der Käufer. Der Käufer hat bisher in der Regel keine Geschäftsbeziehung zum Makler, da meist der Verkäufer einer Immobilie den Makler beauftragt.

Anstatt die obige Regelung im notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen, sollte der Käufer verlangen, dass der Makler einen Vertragstext erstellt, in dem sich der Käufer gegenüber dem Makler direkt verpflichtet, an den Makler die Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung, d.h. im Fall des Abschlusses des Kaufvertrages der näher zu bezeichnenden Immobilie zu zahlen. Diese Vereinbarung muss auch nicht notariell beurkundet werden bzw. kann auch (nicht Wert erhöhend) mit beurkundet werden, wenn sie dann nur noch deklaratorischen Charakter hat, also bereits zeitlich vorher zwischen Käufer und Makler geschlossen wurde.

In dem Fall muss der Notar seine Notargebühren mit einem Wert von 250.000 € berechnen. Selbiges gilt für die Grunderwerbssteuer des Finanzamtes und die Kosten gegenüber dem Grundbuchamt.

Die Ersparnisse sind aufgrund der Berechnungssätze nicht enorm und bewegen sich je nach Kaufpreis des Hauses wahrscheinlich meist im Bereich von 200 € bis 1000 €. Aber warum soll man dem Notar oder dem Finanzamt bzw. Grundbuchamt Geld schenken? Der Notar wird Ihnen vielleicht sagen, dass es sich unter Berücksichtigung des Kaufpreises für das Haus bei den Ersparnissen, die eine anderen Formulierung des notariellen Hauskaufvertrages mit sich bringt, um ‚peanuts‘ handelt. Aber mit den „peanuts“ kann man schon schön essen gehen bzw. bei einem hohen Hauskaufpreis (und damit hohen Maklerkosten) sogar in den Urlaub fahren …..

Wird die Immobilie mit einer hochwertigen Küche verkauft, käme noch in Betracht, die Küche mittels eines nicht beurkundeten Vertrages seperat an den Käufer des Hauses zu verkaufen und den notariell zu beurkundenden Kaufpreis etwas geringer anzusetzen bzw. die Küche separat in dem notariellen Hauskaufvertrag zu verkaufen. Vorsicht hier: entspricht der vereinbarte Kaufpreis für die Küche nicht dem tatsächlichen aktuellen Wert der Küche, droht eine Strafanzeige des Finanzamtes wegen (versuchter) Steuerhinterziehung (der Grunderwerbssteuer). Diesbezüglich muss der Notar Sie beraten.

Die obig dargestellte Enthaftung des Maklers gegenüber dem Käufer sollte der Käufer auf keinen Fall akzeptieren. Hierfür gibt es keinen Grund. Der Makler ist (im obigen Fall) nicht für den Käufer tätig, sondern für den Verkäufer. Arbeitet der Makler schlampig und stellt sein Exposé falsch dar, soll er auch im gesetzlichen Rahmen gegenüber dem Käufer haften. Verlangt der Käufer gegenüber dem Verkäufer, einen solchen Passus aus dem notariellen Kaufvertrag herauszunehmen, dürfte sich der Verkäufer kaum wehren. Ihm als Verkäufer kann es rechtlich egal sein, ob der Makler dem Käufer haftet oder nicht.