Rückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen

Rückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen werden oft nach einem Jahr geltend gemacht, Doch mancher Vermieter stellt sich quer. In einem Mietvertrag wird meist vereinbart, dass der Mieter bestimmte Nebenkosten der Wohnung trägt und hierfür monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet.  Der Vermieter muss diese Betriebskosten innerhalb Jahresfrist nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums  abrechnen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Nebenkostenabrechnung sich auf das Kalenderjahr bezieht, muss der Vermieter z.B. den Abrechnungszeitraum 2012 bis zum 31.12.2013 abrechnen.

Was passiert, wenn der Vermieter dies nicht (rechtzeitig) tut?

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Er kann während des Mietverhältnisses die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten, um den Vermieter zur Erstellung der zurückliegenden Nebenkostenabrechnung anzuhalten. Ist die Abrechnungsfrist des Vermieters abgelaufen, kann dieser keine Nachforderungen mehr stellen; ein Guthaben des Mieters hat er allerdings auszukehren.

Dem Mieter steht nach nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen zu, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abgerechnet hat. Dieser Rückforderungsanspruch besteht nach der Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen ist folglich nur vorläufiger Natur. Dies geht soweit, dass der Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils (auf Auszahlung der geleisteten Vorauszahlungen) der Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten für dieses  konkrete Jahr nicht entgegensteht, wenn der Vermieter die Nebenksoten zwischenzeitlich ordentlich abgerechnet hat.   Lediglich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (hierzu konkret zum nachlesen: BGH, Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04 und Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09)

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