Zuerst richtet sich der Umlagenschlüssel nach dem Mietvertrag. Was dort geregelt ist, gilt grundsätzlich.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden können. Ist z.B. zwischenzeitlich ein Verbrauchszähler (Wasser-, Strom- oder Gaszähler) eingebaut, muss nach Verbrauch abgerechnet werden.
Ein einmal vereinbarter Betriebskostenschlüssel kann nur mit Einverständnis des Mieters geändert werden. Einseitig kann ein Umlagenschlüssel immer geändert werden, wenn künftig nach einem konkret gemessenen Verbrauch abgerechnet werden soll.
Wenn kein spezieller Umlagenschlüssel vereinbart ist, muss nach qm – Wohnfläche abgerechnet werden; außer die Betriebskostenart kann nach Verbrauch erfasst werden -> dann muss auch nach dem konkreten Verbrauch abgerechnet werden.
Wenn der Vermieter sich nicht an den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel hält, stellt dies einen materiellen Fehler der Abrechnung dar (BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04). Eine materiell fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnung ist nicht fällig und kann damit auch nicht erfolgreich eingeklagt werden.
Als Vermieter in einem Mehrparteienhaus sollte man möglichst darauf achten, dass die im Mietvertrag vereinbarten Umlagenschlüssel mit denen der Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung identisch sind. Ansonsten müsste man die Positionen mühsam umrechnen.