Verjährung – Vermieteransprüche sind unterschiedlich

Im Mietrecht gelten besondere Verjährungsvorschriften.

Hier eine kurze Zusammenfassung:

1. Kaution

Die Zahlung der Kaution verjährt 3 Jahre nach Fälligkeit. Fälligkeit tritt ein, bei Inbesitznahme der Wohnung durch den Mieter.

2. Nutzungsentschädigung

Bleibt der Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung wohnen oder zieht der Mieter nach fristloser Kündigung wegen rückständiger Miete aus und läßt sich die Wohnung nicht weitervermieten , verjährt dieser Anspruch in 3 Jahren. Wird aber wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Mietausfall verlangt, gilt die kurze Verjährung von 6 Monaten (BGH, Urt. vom 10.07.1991, XII ZR 105/90).

3. Nachzahlung von Nebenkosten

Der Vermieter muss die Nebenkosten binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Also, z.B. laut Mietvertrag Abrechnungszeitraum Kalenderjahr, Kalenderjahr 2014, muss spätestens bis zum 31.12.2015 gegenüber Mieter abgerechnet werden. Dies ist eine Ausschlussfrist. Dnach ist der Vermieter nach § 556 Abs.3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

4. Beseitigungsanspruch

Bringt der Mieter unzulässigerweise eine Parabolantenne an die Hausfassade an, verjährt der Beseitigungsanspruch in 3 Jahren. Verjährungsbeginn ist der Beginn der Beeinträchtigung.

5. Verjährung von Ersatzansprüchen

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder der Anspruch  des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verjährt in 6 Monaten (siehe § 548 BGB ). Erfasst ist hiervon viel: Schönheitsreparaturen, Umbauten des Mieters in der Wohnung, in letzter Minute vom Mietvertrag abspringen (so dass, der Vermieter einen finanziellen Schaden hat – BGH, Urt. v. 22.2. 2006, XII ZR 48/03) oder Ansprüche aus unerlaubter Handlung, die zu einer Veränderung/Verschlechterung der Mietsache führen (z.B. Kinder des Mieters zündeln und fackeln einen Teil der Wohnung ab).; also alles, was mit der Nutzung der Mietsache im Zusammenhang steht (z.B. auch Wasserschaden in darunter liegender  Wohnung).  Erfasst sind dabei auch Dritte, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind (=z.B. Familienangehörige, BGH, Urt. v. 23.05.2006, VI ZR 259/04).

Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, grds. unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch läuft. Es reicht, dass der Vermieter durch Inbesitznahme des Mietobjekts in die Lage versetzt wird, sich ein Bild über mögliche Schäden an der Wohnung zu machen. Es müssen daher auch noch nicht alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeggeben worden sein. Es ist also eine unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich und die Kenntnis des Vermieters hiervon (BGH, Urteil vom 19.11.2003, XII ZR 68/00). Es ist also auch ausreichend, wenn die Mieter die Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwerfen oder wenn der Vermieter einen angebotenen Übergabetermin nicht wahrgenommen hat und er mit einem eigenen Schlüssel in die vom Mieter geräumte Wohnung jederzeit gelangen kann.

Auch wenn der Schadensersatz wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht, ist zeitlich auf die Rückgabe der Mietsache abzustellen (BGH, Urt. vom 19.1.2005, VIII ZR 114/04).

Klagt der Vermieter innerhalb der 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache den Mietausfallschaden ein wegen nichtdurchgeführten Schönheitsreparaturen und macht den diesbezüglichen Hauptanspruch nicht geltend, ist das möglich (§ 217 BGB gilt nicht – siehe BGH Urteil vom 23.11.1994, XII ZR 150/93).

6. Aufrechnung

Der Vermieter kann grundsätzlich mit einer bereits verjährten Gegenforderung aufrechnen.

Dieser Fall tritt gar nicht selten auf: Der Vermieter hat eine Mietkaution. Der Mieter wartet mehr als 6 Monate nach seinem Auszug und macht dann die Kaution geltend.

Voraussetzung für den Vermieter: die Forderungen standen sich einmal aufrechenbar gegenüber, also wenn der Anspruch des Vermieters in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte (§215 BGB). Wichtig für den Vermieter: er muss dem Mieter die vorgefundenen Schäden in der Wohnung bzw. die nicht durchgeführte Schönheitsreparatur  nachweisbar innerhalb der 6 Monatsfrist ab Rückgabe der Mietsache vorhalten und ihm eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Wenn dies nicht innerhalb der 6 Monatsfrist  geschieht, dürfte es mit der Aufrechnung für den Vermieter schlecht aussehen.

7. Hemmung der Verjährung – Vermieteransprüche

Eine Hemmung der Verjährung tritt ein, wenn Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter laufen. Verhandeln ist weit auszulegen. Darunter fällt jeder Meinungsaustausch über den Schaden, wenn nicht sofort erkennbar eine Ersatzpflicht abglehnt wird.  Die Verjährung tritt frühestens 3 Monate nach Ende der Hemmung ein (§ 203 BGB). Eine Hemmung durch Mahnbescheid tritt nur ein, wenn der Anspruch hinreichend individualisiert ist. Ausreichend ist laut BGH, wenn im Mahnbescheidsantrag Bezug genommen wird auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben, aus dem sich ergibt, was und wofür der Anspruchsteller Schadensersatz verlangt (BGH, Urteil vom 23.1.2008, VIII ZR 46/07).  Bei einem selbstständigen Beweisverfahren endet die dadurch bedingte Hemmung der Verjährung 6 Monate nach Beendigung des Verfahrens (§204 Abs 2 BGB).

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