Vertraue nie Deinem Vermieter

Gerade eben hatte ich wieder einmal den Fall, dass der Vermieter bei Vermietung des Hauses hoch und heilig versprochen hat, dass die Mieter nie wieder ausziehen müssen. Die Mieter haben sich das Haus schön gemacht und in Haus und Garten gut investiert. Jetzt ist die Eigenbedarfskündigung da.

Wie kann man sich vor so etwas schützen?

Da gibt es verschiedene Möglichkeiten.

1. ) Kündigungsauschluss

Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum für beide Seiten ausgeschlossen wird. Der Bundesgerichtshof zieht insoweit eine Grenze bei 4 Jahren. Länger kann das Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen werden. Beiden Seiten steht bei Vorliegen eines entsprechend gesetzlich geregelten Grundes aber weiterhin das Recht auf eine fristlose Kündigung zu. Will man als Mieter sich das Haus / Wohnung schön machen und sich doch sein normales dreimonatiges Kündigungsrecht offen lassen, könnte man mit dem Vermieter alternativ  vereinbaren, dass nur dieser auf sein ordentliches Kündigungsrecht (z.B. wegen Eigenbedarf, wirtschaftlicher Verwertung) auf vier Jahre verzichtet. Ein Vermieter wird sich hierauf wohl einlassen, wenn der Mieter dafür die längst anstehenden Renovierungsarbeiten / Sanierungsarbeiten auf eigene Kosten durchführt.

2.) Mietkauf

Bei einem Mietkauf verpflichtet sich der Mietkäufer die Immobilie zu erwerben. Die „Miete“ ist dann die Kaufpreisrate und ein Zinsanteil. Besteht anschließend noch eine Restschuld, kann diese beispielsweise über ein Darlehen abgegolten werden. Ein Mietkauf bedarf für seine Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Ein Mietkauf birgt für beide Parteien erhebliche Risiken. Der Mietverkäufer übernimmt dabei die Rolle der Bank und finanziert dem Mietkäufer die Immobilie. Der Mietkäufer wiederum ist an seinen Vermieter lange Zeit vertraglich gebunden und läßt sich unter Umständen auf eine teure Finanzierung ein. Auf keinen Fall sollte dieses Model gewählt werden, weil der Mieter/Mietkäufer woanders keinen Kredit bekommt.

3.) Ausgleichszahlung im Mietvertrag

Diese Regelung ist auf jeden Fall bei größeren vom Mieter durchzuführenden Sanierungen / Renovierungen empfehlenswert. Voraussetzung sollte  dabei aber sein, dass Mieter und Vermieter sich vor Durchführung der Arbeiten über die Art und Weise der Arbeiten einig sind.    So könnte man beispielsweise regeln: „Endet das Mietverhältnis wegen einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf oder sonstiger Verwertung, erstattet der Vermieter dem Mieter nach Ablauf des ersten Jahres nach Mietbeginn 80 % der entstandenen Renovierungsarbeiten, nach 2 Jahren Mietdauer 70 %……………….. Die Parteien wollen hiermit keinerlei Regelungen bezüglich der Zulässigkeit/Rechtmäßigkeit  einer möglichen Kündigung des Vermieters treffen...“   Wegen der vollständigen Formulierung eines solchen Passus sollten Sie sich rechtlich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt Ihres Vertrauens beraten lassen.

4.) Nur das Nötigste renovieren

Als Mieter muss man immer damit rechnen, dass das Mietverhältnis aus irgendwelchen Gründen einmal endet. Ohne irgendeine Regelung mit dem Vermieter zu treffen, sollte man als Mieter also auf keinen Fall eine teure Badsanierung oder sonst welche teuren Sanierungen treffen. Man soll sich immer vor Augen halten: „das Haus ist nicht meins“.

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