Versteckte Mängel beim Hausbau

Wer einen Neubau erwirbt oder sich ein Haus von einem Bauunternehmer erstellen läßt, fragt sich vielleicht, was passiert, wenn erst nach Jahren auf einmal Mängel auftreten. Kann ich dann noch Ansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen.

Für diejenigen, die keine Lust oder Zeit haben, meinen Artikel zu lesen: Nach Ablauf von 5 Jahren (BGB – Bauvertrag) oder 4 Jahren (VOB/B – Bauvertrag) nach Abnahme der Bauleistung ist die Sache verjährt. Dann also Pech gehabt? Das kommt auf die Umstände an. Eine Chance den Fall trotzdem zu gewinnen, besteht bei einem Organisationsverschulden des Bauunternehmers während der Bauphase oder arglistigem Verschweigen des Baumangels des Bauunternehmers vom Mangel.

Neugierig geworden?

Dann hier meine näheren Ausführungen:

Gibt es sowas, wie versteckte/verdeckte Mängel und gilt dann eine andere Verjährung der Ansprüche, als sonst?

Als Beispiel ein Fall aus dem Leben:
Die Eheleute Meier (Jannsen für Ostfriesland) haben im Jahr 1994 von dem Bauunternehmer Müller ein neu erstelltes Reihenhaus gekauft. Sie lebten darin einige Jahre. Im Jahr 2004 stellten sie dann zufällig, als sie ein Zimmer renovieren wollten fest, dass der Putz nicht mehr mit der Wand verbunden ist und nur noch durch die Tapete gehalten wird. Auch in den anderen Zimmern des Hauses konnten sie den gleichen Schaden am Putz feststellen. Bei Wechseln der Tapete, würde ihnen der ganze Putz entgegenkommen.

Solche so spät eintretende Mängel, wie in dem Beispiel, sind auch bei Isolierungsmängeln des Hauses, am Dach oder im Keller vorstellbar.

Die Grundsätze zur Verjährung von Ansprüchen aus einem Bauvertrag sind:

Die Erstellung eines Gebäudes durch einen Bauunternehmer und der Kauf einer neu erstellten Immobilie bzw. einer aufwändig sanierten Altbauwohnung unterliegen dem Werkvertragsrecht. Die Ansprüche gegen den Vertragspartner verjähren nach der Regelung im BGB in einem solchen Fall in 5 Jahren. Dies gilt auch dann, wenn kein Werkvertrag abgeschlossen wurde, sondern ein notarieller Kaufvertrag. Entscheidend ist allein, dass eine neu erstellte Immobilie Gegenstand des Vertrages ist. Soweit die Vertragsparteien im Vertrag wirksam eine andere Verjährung vereinbart haben, gilt diese. Probleme und Fragestellungen, die sich aus der Verwendung der VOB/B (=Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B) und der dortigen Verjährungsvorschrift ergeben, behandelt der vorliegende Artikel nicht. Die VOB/B sieht jedenfalls in der aktuellen Fassung eine Verjährung von 4 Jahren vor.

Die Verjährungsfristen beginnen nach Werkvertragsrecht erst zu laufen, wenn der Bau von dem Erwerber abgenommen wurde. Unter Abnahme versteht man die Annahme der Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß.

Meist nimmt der Erwerber das Gebäude oder die Wohnung schlüssig ab, in dem er dort einzieht, das Haus/Wohnung in Gebrauch nimmt, über längere Zeit bestimmungsgemäß dort wohnt und dabei allenfalls unbedeutende Mängel gerügt hat.

Streiten sich die Parteien über Mängel und ist der Grund des Einzugs in das Haus/die Wohnung eine Zwangslage des Erwerbers, beispielsweise, weil er eine bisher genutzte Wohnung nicht länger nutzen darf oder nicht mehr nutzen kann oder diente der Einzug der Verminderung eines eintretenden Schadens beim Erwerber liegt keine Abnahme vor. Eine Abnahme liegt auch nicht vor, wenn beide Seiten einvernehmlich davon ausgehen, dass das Haus/die Wohnung noch nicht fertig gestellt ist.

Nach der Abnahme des Werks beginnt die Verjährungsfrist zu laufen.

Ist die Verjährungsfrist von 5 Jahren laut BGB abgelaufen und tritt dann erst eine Mangelerscheinung zu Tage hat der Auftraggeber meist schlechte Karten. Häufig wird der Bauunternehmer sich in dem Fall auf die Verjährung der Ansprüche berufen. Tut er dies, muss das Gericht in einem gerichtlichen Verfahren prüfen, ob die Verjährung der Ansprüche gegeben ist. Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Ansprüche verjährt sind, weist es die Klage gegen den Bauunternehmer ab.

Haftung des Bauunternehmers länger als 5 Jahre

a.) Arglist des Bauunternehmers

Unter bestimmten Fallkonstellationen ist der Anspruch gegen den Bauunternehmer noch nicht verjährt. Eine solche verlängerte Verjährungsfrist kommt bei Arglisthaftung des Bauunternehmers in Betracht.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Mangel dem Bauunternehmer während der Bauausführung bekannt geworden ist, der Mangel bis zur Abnahme nicht behoben ist und er ihn dem Auftraggeber bis zur Abnahme nicht offenbart hat, obwohl er annehmen musste, dass der Auftraggeber den Mangel oder jedenfalls sein Tragweite nicht kannte.

Auf deutsch: er sieht beim Bauen, dass er gepfuscht hat, interessiert ihn aber nicht. Bei der Übergabe der Wohnung oder des Hauses geht er davon aus, dass (für ihn) schon alles gut gehen wird und die Bauherren nichts merken.

Dies reicht allerdings für eine Haftung wegen Arglist noch nicht aus. Hinzu kommen muss, dass der Bauunternehmer den Mangel als erheblich für die Nutzung des Gebäudes / der Wohnung erkannt hat oder erkannt hat bzw. wissen musste, dass der Auftraggeber bei Kenntnis des Mangels nicht bereit gewesen wäre, die Bauleistung abzunehmen bzw. zu vergüten.

Auf deutsch zusammengefasst: er hat nicht nur ein bißchen gepfuscht, sondern doch bißchen mehr, so dass er annehmen musste, dass auch den Bauherrn dies nicht kalt lassen wird und der Bauherr ihm für den Pfusch nichts zahlen würde.

Arglist wird beispielsweise angenommen, wenn der Bauunternehmer wissentlich bei dem Bau gegen öffentliche Bauvorschriften / Baugenehmigung verstößt und dies verschweigt. Aber auch, wenn er auf Fragen des Erwerbers ohne bestehende Anhaltspunkte ins Blaue hinein unrichtige Angaben über die Mängelfreiheit macht. Weiter ist eine Arglist des Bauunternehmers beispielsweise angenommen worden, wenn er entgegen der vertraglichen Regelung einen nicht erprobten Baustoff verwendet und den Auftraggeber hierauf und auf das mit der Verwendung des Baustoffs verbundende Risiko trauwidrig nicht hinweist.

Das Vorliegen von arglistigen Verhalten muss der Auftraggeber aber beweisen. Zu beweisen ist dabei, zu allererst, dass der Bauunternehmer den Mangel gekannt hat. Da man normalerweise nicht beim Bauen zusieht und im Zweifel auch keine Spezialkenntnisse hat, wäre dies meist kaum machbar. Deshalb hat die Rechtssprechung Grundsätze aufgestellt, die sich so zusammenfassen lassen: ist der Mangel besonders leicht erkennbar oder liegt ein folgenschwerer Mangel an einer wichtigen Bauleistung (für den Gesamtbau) vor (nach damaligen Bauregelungen) greift die Umkehr der Beweislast. Jetzt muss der Bauunternehmer beweisen, dass er die Baustelle ordentlich organisiert und das Gebäude vor Ablieferung eingehend untersucht (und den Mangel dabei nicht festgestellt hat).

In Fall der Arglisthaftung des Bauunternehmers beträgt die Verjährung mindestens fünf Jahre (§634a Abs.3 S.2 BGB) und längstens 10 Jahre ab Entstehung des Schadensersatzanspruchs.

Trotz allem ist ein arglistiges Verschweigen dem Bauunternehmer meist nur schwer zu beweisen.

b) Organissationsverschulden des Bauherrn auf der Baustelle

In eine ähnliche Richtung geht die von der Rechtsprechung entwickelte Haftung des Bauunternehmers wegen eines Organisationsverschuldens am Bau. Dem liegt der Gedanke zu Grunde, dass der Bauunternehmer sich durch geschickten Personaleinsatz, beispielsweise durch Einsatz von Subunternehmern unwissend halten kann.

Da auch hier der Erwerber nur das Produkt der Bauarbeiten und den aufgetretenen Mangel sieht, den Bauablauf und die Bauorganisation aber meist gar nicht mitbekommt, wird eine unzureichende Organisation der Baustelle in folgenden Situationen erst einmal unterstellt:

— besonders krasse Mängel
— besonders gravierende, augenfällige Mängel an wichtigen Gewerken
— besonders augenfällige Mängel an weniger wichtigen Gewerken
— besonders schwierige konstruktive Anforderungen
— deutlich sichtbare und wesentliche Mängel, die während der Ausführungsarbeiten bei hinreichender Organisation und Prüfung ohne weiteres bemerkbar gewesen wären, bei Abnahme aber nicht mehr festgestellt werden können
— Mängel werden so schnell durch Nachfolgearbeiten überdeckt, daß eine effektive Kontrolle hätte gewährleistet werden müssen
Zitiert aus Urteil OLG Naumburg, Urteil vom 19. Mai 2005-4 U 2/05

Ein durch die Art und Erscheinungsform des Mangels erzeugter Anschein für fehlende Organisation kann vom Unternehmer widerlegt werden, indem er nachweist, dass er seine Baustelle richtig organisiert hat. In dem Fall ist die Schwere des Mangels unerheblich. Auch hier gilt eine Einzelfallbetrachtung.

Bei einem Organisationsverschulden besteht eine maximale Haftung – soweit keine Körperschäden vorliegen – von 10 Jahren.

c) Ergebnis:
Einen versteckten/verdeckten Mangel gibt es im (deutschen) Baurecht nicht. Ist die normale Verjährungsfrist abgelaufen (§ 634a Abs.1 BGB) und tritt der Mangel erst dann in Erscheinung, kann erfolgsversprechend ein Anspruch gegen den Bauunternehmer durchgesetzt werden über die Arglisthaftung oder über ein Organisationsverschulden des Bauunternehmers. Sowohl die Voraussetzungen für die Arglisthaftung, als auch für das Organisationsverschulden sind aber Einzelfall bezogen und bergen häufig ein größeres Prozessrisiko, auf das der Anwalt vor Einleitung von (kostenauslösenden) Schritten hinweisen muss.

Notlösung: der eigene Anwalt ist schuld

Vorteil: eine Rechtsschutzversicherung übernimmt normalerweise keine Bauprozess, aber einen (aussichtsreichen) Anwaltshaftungsprozess.

Wann kommt das in Betracht:

a) Prozess war völlig aussichtslos

Der Anwalt hat für Sie einen wegen bereits eingetretener Verjährung aussichtslosen Prozess angestrengt, den man nicht gewinnen konnte und hat Sie hierrauf vor Beginn des Prozesses nicht hingewiesen. Soweit der Anwalt einen solchen Hinweis nicht schriftlich dokumentieren kann, sieht es (meist) düster aus für den Anwalt. Der Anwalt kann sich dabei auch nicht auf mangelnde Fachkenntnisse berufen. Wenn er den Fall annimmt, muss er auch die entsprechenden Fachkenntnisse haben. Es gibt in dem Fall wenigstens die entstandenen Verfahrenskosten vor Gericht wieder zurück.

b.) Im Gerichtsprozess oder vorher schlägt der Bauunternehmer einen Vergleich vor und der Anwalt lehnt ab.

Die Fallvariante setzt vorraus, dass die Chancen den Prozess zu gewinnen eher mau waren und ein Anwalt in einer solchen Situation, dem Mandanten die Annahme des Vergleichs dringend hätte anraten müssen und der Anwalt dies nicht getan hat oder nicht beweisen konnte, dass er es gemacht hat. Der Anwalt muss einen dann so stellen, als ob der Vergleich zustande gekommen wäre.

c,) Der Anwalt hat so gemurkst, dass man bei richtiger Prozessführung hätte gewinnen müssen

Diese Variante ist am schwierigsten zu realisiseren. Verklagt man seinen Anwalt und möchte von ihm (seiner Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) die Mangelbeseitigung für den versteckten Mangel haben.

muss man beweisen:

der Anwalt hat einen Fehler gemacht.
hätte der den Fehler nicht gemacht, hätte man gewonnen
und vom Bauunternehmer den geltend gemachten Schaden ersetzt bekommen

Es reicht also nicht, dass der Anwalt Fehler gemacht hat oder irgendwas nicht vorgetragen hat. Das Schwierige ist, dem damaligen Anwalt zu beweisen, dass er bei richtigem Verhalten gewonnen hätte. Meist führt dies dazu, dass man nun die gleichen (Beweis-)Probleme, die man damals mit dem Bauunternehmer hatte, jetzt im Anwaltshaftungsprozess hat. Wie neulich entschieden worden ist, kann der Anwalt dann sogar – soweit er dies für nötiig empfindet – auch den Bauunternehmer als Zeugen benennen.

Ich hatte Fallvariante b) schon einmal ausprobiert und dabei Erfolg gehabt:

Im Rahmen eines Anwaltshaftungsprozesses, den der Verfasser gegen die damalige Rechtsanwältin der Bauherren geführt hat (OLG Oldenburg, Urteil vom 24.07.2007 – 12 U 25/07) hat das Gericht hierzu ausgeführt:

„Da die Gewährleistungsfrist verstrichen war, konnten Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die XXX GmbH nur dann durchgesetzt werden, wenn diese den Mangel entweder arglistig verschwiegen hatte oder wenn ihr ein Organisationsverschulden anzulasten war. Anhaltspunkte für ein arglistiges Verschweigen bestanden nicht. Hierzu hätte festgestellt werden müssen, dass der XXX GmbH jedenfalls bei der Abnahme der Fehler bei Ausführung der Putzarbeiten bewusst war. Anhaltspunkte dafür waren seinerzeit nicht vorhanden und sind auch jetzt nicht ersichtlich.

Die Klage konnte daher Erfolg versprechend nur mit einem Organisationsverschulden begründet werden. Dem arglistigen Verschweigen eines Mangels steht es gleich, wenn der Unternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig herstellen lässt, nicht die organisatorischen Voraussetzungen dafür schafft, um den Herstellungsprozess angemessen zu überwachen. Fehlt es hieran und wird das Werk deswegen mangelhaft übergeben, kann er sich nicht damit entlasten, ihm sei der Mangel nicht bekannt gewesen. Er muss den Besteller vielmehr so stellen, als ob ihm – dem Unternehmer – der Mangel bekannt gewesen wäre. In diesem Fall verjähren Gewährleistungsansprüche daher nach gefestigter Rechtsprechung erst nach 30 Jahren (BGH NJW 1992, 1754, 1755). Dabei ist es grundsätzlich Sache des Bestellers, die Voraussetzungen für ein solches Organisationsverschulden darzulegen. Allerdings kommen ihm hierbei Erleichterungen zu Gute. Zur internen Aufgabenverteilung beim Unternehmer kann es mangels eigenen Wissens nichts vortragen. Ist ein Organisationsverschulden möglich, reicht insoweit die schlichte Behauptung. Alsdann ist es Sache des Unternehmers, sich zu entlasten. Weiterhin können aus der Art des Mangels Rückschlüsse zugunsten des Bestellers auf ein Organisationsverschulden gezogen werden. Ist der Mangel besonders schwerwiegend oder offensichtlich, weil er bei der Errichtung des Bauwerks ins Auge springen muss, ist dies ein Indiz für eine mangelhafte Organisation. Diese rechtlichen Probleme hatte die Beklagte zu 1) erkannt. Sie hat – nach der entsprechenden Verteidigung der XXX GmbH – auch das vorgetragen, was sich hierzu von Seiten der Kläger vortragen lies. Weitere Rechtsausführungen waren zu dieser Frage nicht angebracht. Es war Sache des Gerichts, die vorgetragenen Tatsachen zu prüfen und die zutreffenden rechtlichen Schlussfolgerungen hieraus zu ziehen. Aus anwaltlicher Sicht war insoweit nichts weiter zu veranlassen.

Bereits nach dem Verteidigungsvorbringen der XXX GmbH war es eigentlich offensichtlich, dass der Prozess nicht zu gewinnen war. Die XXX GmbH hatte sich damit entlastet, dass sie zwei Mitarbeiter für die Bauüberwachung eingesetzt hatte. Anhaltspunkte dafür , dass diese Behauptung falsch war, hatten die Kläger nicht. Damit war davon auszugehen, dass die XXX GmbH die organisatorischen Vorkehrungen für die Überwachung der Baustelle geschaffen hatte, so dass die Klage abweisungsreif war. Allerdings hat das Landgericht sodann gleichwohl Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei ist es offenbar davon ausgegangen, dass sich eventuell aus der Art des Mangels Rückschlüsse auf ein besonders schwerwiegendes Versäumnis bei der Ausführung der Bauarbeiten ergeben könnten und dass sich hieraus ein Organisationsverschulden ergebe. Mit Vorlage des Gutachtens war aber klar, dass auch mit diesem Gesichtspunkt ein Erfolg nicht zu erzielen war. Der Gutachter hatte ausgeführt, dass der Putz „nicht standfest“ sei. Es sei nach dem Aufbringen „verdurstet“. Dies liege darin, dass beim Aufbringen die nötigen Vorarbeiten versäumt worden seien. Der Putzuntergrund sei zu trocken gewesen, außerdem habe ein Spritzbewurf gefehlt. Hiergegen hätte sich die XXX GmbH auch durch eine andere Organisation schlechterdings nicht absichern können. Die Vorbehandlung des Untergrundes beim Aufbringen des Putzes ist eine denkbar einfache Tätigkeit. Die Notwendigkeit einer Vernässung bzw. eines Spritzbewurfs ist allgemein bekannt und kann als selbstverständliches Vorwissen bei den ausführenden Handwerkern vorausgesetzt werden.

Besondere Vorkehrungen zur Sicherstellung, dass die beim Aufbringen des Putzes zu beachtenden handwerklichen Regeln befolgt werden, schuldete die XXX GmbH nicht. Es handelte sich um einfache Arbeiten. Selbst wenn nicht einmal ein Bauleiter von der XXX GmbH nicht bestellt worden wäre, so wäre ein derartiges Organisationsverschulden jedenfalls nicht ursächlich geworden. Der hier in Rede stehende Fehler hätte von der Bauleitung nur dadurch vermieden werden können, das jeder Arbeitsvorgang beim Aufbringen des Putzes kontrolliert wird. Hierzu bestand aber keine Veranlassung, weil es sich – wie dargelegt – um einfache Arbeiten handelte und das in Rede stehende Versäumnis auch in Anbetracht der Tatsache, dass es bei Bauarbeiten häufig zu erstaunlichen Nachlässigkeiten kommt, nicht zu befürchten war“.(OLG Oldenburg, Urteil vom 24.07.2007 – 12 U 25/07).

Dem Bauhherren kommen nach der Rechtsprechung Beweiserleichterungen zu, wenn der aufgetretene Mangel so augenfällig und schwer wiegend war, dass ohne weiteres davon ausgegangen werden konnte, dass die Baustelle nicht richtig organisiert war und der Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden wäre. Entscheidend ist hierbei, ob nach der Art und Erscheinungsform des Mangels bis zur Abnahme der Mangel nach aller Lebenserfahrung bei richtiger Organisation der Baustelle entdeckt worden wäre. Um sich zu entlasten, muss der Bauunternehmer in Folge beweisen, dass er die Baustelle richtig organisiert hat. Soweit er beweisen kann, dass er die notwendige Bauleitung sorgfältig ausgesucht und eingesetzt hat, ist die Schwere des Mangels unererheblich.

Ein schwerer augenfälliger Mangel kann allerdings ein Beweiszeichen dafür sein, dass der Bauleiter den Mangel vor Bauabnahme bemerkt haben musste. In dem Fall haftet der Bauunternehmer bereits aus Arglist nach der langen Verjährung.

Ergebnis: Arglist und ein Organisationsverschulden des Bauunternehmers sind dem Bauunternehmer leider nur selten nachzuweisen. In der Regel ist auch bei den Rechtschutzversicherungen „Baurecht“ vertraglich ausgeschlossen. Eine Klage gegen den Bauunternehmer wegen Mängeln, die nach Ablauf der normalen Gewährleistungsfrist (5 Jahre BGB-Vertrag / 4 – Jahre nach VOB/B 2002) erst bemerkt werden, ist riskant und wegen des meistens hohen Streitwerts bei Verlieren des Rechtsstreits auch sehr teuer.

Dies stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar. Aufgrund der Schwierigkeit des Rechtsgebiets „Baurecht“ sollten Sie sich bei „versteckten Mängeln“ (=spät auftretenden Mängeln) Ihres Bauwerks unbedingt an einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden und sich von diesem beraten lassen.