Bauträgervertrag und seine Tücken

Verträge mit Bauhandwerkern und Bauunternehmer sind grundsätzlich formlos möglich, folglich können auch Änderungen formlos erfolgen. Alles mündlich Abgesprochene muss bei Streit zwischen den Parteien aber bewiesen werden. Vier Augen Gespräche sind aus rechtlicher Sicht also deshalb meist „misslich“. Wenn Sie denn umbedingt Dinge mündlich absprechen möchten, dann möglichst immer mit Zeugen.

Beim Bauträgervertrag mit Grundstückskauf muss die Leistungs-/Baubeschreibung und die (Architekten-)pläne  allerdings beurkundet werden. Wenn der Notar das vergisst, verletzt er seine Amtspflicht (vgl. BGH, Urt. v. 3.7.2008 – III ZR 189/07). Wirddie Baubeschreibung nicht mitbeurkundet, ist sie nicht Teil des Verrages. Es gelten die Rechtsfolgen des § 139 BGB. Eine Heilung des Formmangels tritt erst ein durch Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Möchte sich der Erwerber auf eine (bisher formunwirksame = nicht beurkundete) Vereinbarung berufen, muss er erst den vollen Kaufpreis zahlen und kann sich dann als im Grundbuch eingetragener Eigentümer auf die „geheilte“ Vereinbarung berufen.

Einer erneuten Beurkundung bedarf es nicht, wenn nach der Beurkundung Streitigkeiten aufkommen und deshalb zur Beschaffenheit der Leistung im Nachhinein Absprachen getroffen werden. Dies gilt aber nur für geringfügige, für Wert und Tauglichkeit der Leistung nicht entscheidende Leistungsmerkmale (vgl. BGH, Urt. v. 5.4.2001 – VII ZR 119/99); bei umfangreichen Änderungen bedarf es einer Nachtragsbeurkundung.