Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag

Welche Rechte hat der Mieter bei einer Flächenabweichung der Wohnung von der im Mietvertrag angegbenen Fläche ?

Nimmt der Vermieter in den Mietvertrag die Wohnfläche auf, ist diese vereinbart. Dies gilt auch bei ca. Angaben, z.B. ca.52 qm. Auch bei “ca. 52 qm”, sind also 52 qm vereinbart.

Stimmt die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der vertraglich vereinbarten Wohnfläche überein, steht dem Mieter grundsätzlich ein Mietminderungsrecht von Mietbeginn bis Mietende zu. Die Mietminderung berechnet sich dabei anhand der prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche.

In der Regel kann der Vermieter sich insoweit auch nicht auf die Verjährung der Anspüche des Mieters berufen. Der Rückforderungsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil vom 29.6.2011, VIII ZR 30/10). Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis der Flächenabweichung durch den Mieter. Ohne Anhaltspunkte ist der Mieter aber nicht verpflichtet, die Wohnfläche seiner Wohnung nachzumessen.

Der Bundesgerichtshof hat bisher bei entsprechenden Abweichungen der Wohnfläche eine 10 % Grenze angewandt. Das heißt, Flächenabweichungen nach oben oder unten waren bisher rechtlich irrelevant, solange sie sich in einem 10 % Korridor bewegten. War die im Mietvertrag festgelegte Wohnfläche beispielsweise 50 qm, durfte die tatsächliche Wohnfläche zwischen 45 qm (10 % Abweichung nach unten) und 55 qm (10 % Abweichung nach oben) betragen. Eine Mietminderung steht dem Mieter dabei nur bei einer Flächenabweichung nach unten zu. Bei einer Flächenabweichung nach oben kommt in Betracht, dass der Vermieter die Miete der tatsächlichen Wohnfläche anpassen darf.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof diese 10 % Grenze bei Mieterhöhungen gekippt. (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Voraussichtlich wird es aber auch bei einer vertraglich vereinbarten Wohnfläche zukünftig nur auf die tatsächliche Flächenabweichung ohne 10 % Toleranz ankommen.

Was schließt man daraus? Als Vermieter sollte man es tunlichst vermeiden, die Wohnfläche in einen Mietvertrag aufzunehmen. Als Mieter lohnt es sich immer, bei einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche diese nachzumessen und bei entsprechender Abweichung dem Vermieter gegenüber als Mietmangel geltend zu machen.