Wohnungsgebrauch

Gebrauch der Wohnung durch den Mieter

Der Aufsatz beschäftigt sich damit, was eine vertragsgemäße Abnutzung der Wohnung ist und was darüber hinaus geht.

Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Verbrauch sind von der Miete abgegolten(§538 Abs.1 S.2 BGB).

Beispiele:

Farbe der Wände: Während der Mietzeit ist der Mieter in der Farbgebung seiner Räume in der Regel frei. Bei Vertragsende muss die Wohnung so zurückgelassen werden, dass sie zur Weitervermietung geeignet erscheint. Ungewöhnliche Farben sind nicht zulässig. Hellblau und lindgrün sind hell aber nicht neutral (BGH u.v. 18.6.2008 – VIII ZR 2004/7)

Badewanne: Aufrauhen der Sitzfläche bei alter Badewanne stellt vertragsgemäßen Gebrauch dar. E-Mailabplatzungen sind je nach Alter der Badewanne nicht vertragsgemäß.

Wasserränder in der Toilette werden ab einem gewissen Alter als vertragsgemäß angesehen; genauso wie eine kleine Abplatzung am Waschbecken.

Fenster: Das Durchbohren des Fensterrahmens zwecks Durchführen von Kabeln kann vertragsgemäß sein (soweit beispielsweise das Anbringen der SAT – Schüssel vertragsgemäß ist und das Kabel nach drinnen geführt werden muss). Auch das Bohren von kleinen Löchern in einen Holzfensterrahmen ist zulässsig (nicht in Kunststoffrahmen).

Bodenbelag:
Kratzer im Parket sind je nach Einzelfall vertragsgemäß., insbesondere im Eingangsbereich. Dies gilt auch für Dellen oder Eindrücke bedingt durch das Aufstellen von Möbeln. Auch vereinzelte Dellen im Parket durch Pfennigabsätze von Damenschuhen sind vertragsgemäß. Dies gilt auch für Rollspuren eines Bürostuhls soweit keine speziellen Nutzungshinweise ergangen sind. Nicht vertragsgemäß sind Rotweinflecken im Teppich und Brandlöcher. Auch Kot- oder Urinflecken durch Haustiere im Teppichboden stellen einen Schaden dar.

Ist der Bodenbelag noch nicht abgängig (pauschale Nutzungsdauer Teppich 10 Jahre) schuldet der Mieter bei einem Schaden Reparatur soweit die Reparatur nicht den Neuwert minus Abzug Neu für alt erreicht.

Blumentöpfe:
Blumentöpfe dürfen in der Wohnung auch auf Holz- oder Marmorfesnsterbänken abgestellt werden., wobei der Mieter darauf zu achten hat, dass geeignete Untersetzer verwandt werden. Metall- und Rostflecken auf Mamorfensterbänken stellt einen der Mieter zurechenbaren Schaden dar.

Rauchen: Rauchen ist vertragsgemäß. Außer die Spuren des Rauchens lassen sich mit normalen Malerarbeiten nicht beseitigen. Formularmäßige Rauchverbote sind unzulässig.. Individuell möglich. Ein Rauchen des Mieters führt dann zu einem Scahdensersatzanspruch des Vermieters , wenn dadurch Verschlechterungen verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungen erforderlich machen.

Fliesen: Erleiden Fliesen kurz nach Mietbeginn durch herunterfallende Gegenstände Abplatzungen ist der vertragsgemäße Gebrauch überschritten. Anders gegebenenfalls bei langer Vertragsdauer oder Großfamilie. Dübel dürfen möglichst nur in Fugen angebracht werden. Bei Bemalen von Fliesen liegt vertragswidriger Gebrauch vor, außer Farbe läßt sich einfach mit Lösungsmittel beseitigen. Ansonsten ist der Mieter zum Fliesenaustausch verpflichtet. Der Mieter schuldet den Ersatz der beschädigten Fliesen soweit ähnliche Fliesen gleichen Typs besorgt werden können. Gegebenenfalls muss bei alten Fliesen Abzug neu für alt berücksichtigt werden.

Tierhaltung: je nach Vertragsgestaltung. Ausschluss von Kleintieren im üblichen Rahmen im Mietvertrag nicht formularvertraglich möglich.

Wohnverhalten:Gelegentliches Lüften und geringes Heizen sind nicht vertragsgemäß. Das Einhalten von Abständen der Möbel zu den Wänden zwecks Zirkulation ist nicht erforderlich.Dies kann vertraglich vereinbart werden.Bei einer 30 qm großen Wohnung ist es zumutbar, tagsüber 4-mal durch Kippen der Fenster für 3-8 Minuten zulüften (BGH v. 18.4.2007 – VIII ZR 183/06).

Dübel: Dübel dürfen vom Mieter in die Wand gebohrt werden. Die Anzahl der Dübel muss sich im üblichen Rahmen halten. Bei zu vielen Dübeln muss der Mieter bei Auszug die Dübellöcher entfernen. Soweit Schönheitsreparaturen fällig werden, muss der Mieter die Löcher bei Auszug verschließen und streichen.

Blumenkästen- kübel außerhalb der Wohnung dürfen nicht ohne Zustimmung des Vermieters aufgestellt werden.

Müll: der Mieter ist verpflichtet, Müll ordentlich zu entsorgen. Bei Anhäufung von Müll oder Unrat ist der vertragsgemäße Gebrauch überschritten. Ein leicht muffiger Geruch nur in der Wohnung ist vertragsgemäß.

Bei durch den Mieter verursachte Schäden an der Wohnung muss der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Dies gilt ach bei Auszug des Mieters aus der Wohnung (str.).