Die Schönheitsreperatur muss laut Gesetz der Vermieter übernehmen soweit diese Verpflichtung nicht wirksam laut Mietvertrag auf den Mieter übergegangen ist.
Schönheitsreparaturen sind: Das Anstreichen, Tapezieren und Kalken der Decken und Wände
das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Kleinere und übliche Vorarbeiten wie Arbeiten zur Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz und Mauerwerk gehören zu den Schönheitsreparaturen. Hierzu gehört auch die Beseitigung von das übliche Maß nicht übersteigende Anzahl von Dübeln und das Verschließen der Löcher in Wänden und Decken.
Nicht zu Schönheitsreparaturen gehören beispielsweise:
Mietverträge unterliegen in der Regel der Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Zu den Schönheitsreparaturklauseln hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Feststellungen getroffen:
Eine Anfangsrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, bei Einzug oder kurz danach Renovierungen durchzuführen ist unwirksam, außer wenn der Mieter hierfür vom Vermieter als Anreiz entschädigt wird (z.B. mietfreies Wohnen für einen bestimmten Zeitraum). ER darf allerdings auch in dem Fall hierzu nicht verpflichtet werden. Der Vermieter kann allerdings dem Mieter eine unrenovierte Wohnung vermieten.
Auch eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, (auf jeden Fall) bei Auszug zu renovieren ist unwirksam.
Eine Schönheitsreparaturklausel kann auch dann in den Mietvertrag wirksam aufgenommen werden, wenn die Wohnung bei Bezug unrenoviert war. Voraussetzung ist ein weicher Fristenplan ( starrer Fristenplan), dessen Lauf erst mit dem Mietverhältnis beginnt und die Renovierung erst bei Ablauf der jeweils üblichen Fristen fällig wird. Der Mieter darf nicht in einen laufenden Fristenplan eintreten.
Unwirksam sind zudem starre Renovierungsfristen: „Die Mieträume sind alle 5 Jahre zu renovieren.“ Oder: „Die Mieträume sind mindestens alle 3 Jahre für…., 5 Jahre für…., 7 Jahre für…. Zu renovieren.“
Ungültig sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, wie er während der Mietzeit seine Wohnung herrichtet (Farbwahlklausel, Verbot der Abweichung von der bisherigen Ausführungsart).
„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“.
Werden Alternativen im Mietvertragsformular offen gelassen und nicht gestrichen,
(„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter/Vermieter“), geht die Unklarheit zu Lasten des Vermieters. Der Vermieter muss in dem Fall die Schönheitsreparatur durchführen.
„Der Mieter hat Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnzimmer und Esszimmer alle 4 Jahre und den Flur alle 5 Jahre zu renovieren.“
Wirksam sind dahingehend weiche Fristen in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung:
„Im Allgemeinen (oder in der Regel) wird die Schönheitsreparatur in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
In Küchen, Baderäumen und Duschen in einen Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen in einem Abstand von 7 Jahren.“ Auch der Zusatz: „der Mieter ist verpflichtet, spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung durch den Mieter erforderlichen Arbeiten durchzuführen.“
Unter Berücksichtigung des Urteils des BGH vom 26.9.2007, in dem der BGH die Verlängerung dieser Regelfristen offen läßt, sollten bei neu abzuschließenden Mietverträgen deutliche längere Fristen (bis zu 10 Jahren) vereinbart werden.
Sind die Renovierungsfristen abgelaufen und ist der Mieter der Auffassung, es muss noch gar nicht renoviert werden, muss er dies beweisen. Beruft sich der Vermieter auf eine Verkürzung der Regelfristen , muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Renovierung erfordert.
Enthält der Mietvertrag eine ungültige Klausel, beispielsweise den Zwang zur Endrenovierung oder Anfangsrenovierung führt dies meist zur Ungültigkeit aller Schönheitsreparaturklauseln. Folge: der Vermieter ist wieder in der Pflicht.
Wie sind die Schönheitsreparaturen auszuführen:
„fachmännisch, in mittlerer Art und Güte“.
Ein handwerklich etwas begabter Mieter kann seine Schönheitsreparaturen selben ausführen.
Der Vermieter muss Farbstreifen in der Tapete, Überlappungen der Tapetenbahnen, offene Nähte, Falten, größere Blasen oder eine nicht mehr wahrnehmbare Körnung der Tapete wegen zu viel der Farbe nicht hinnehmen.
Die Art der Renovierung bei Auszug muss den üblichen Geschmacksvorstellungen entsprechen. Während der Mietzeit hat der Vermieter auch Geschmacksverwirrungen seines Mieters (grellgelb, lila, schwarz etc) zu akzeptieren. Eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparatur in neutarlen, hellen, deckenden Farben vorzunehmen hat, ist deshalb unwirksam. Grund: während der Mietzeit kann der Mieter auch andere Farben verwenden. Eine Beschränkung der Farbe weiß bei Rückgabe der Wohnung im Mietvertrag ist unwirksam.
Führt der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, muss der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine Nachfrist setzen. Die Aufforderung des Vermieters zur Renovierung muss so genau sein, dass der Mieter weiß, was er zu renovieren hat.
Zu beachten: Der Mieter muss auch noch die Möglichkeit haben, die Wohnung zu renovieren. Dies hat er nicht, wenn der Vermieter, der alle Schlüssel schon bekommen hat, dem Mieter die Wohnungsschlüssel nicht mehr aushändigt oder die Wohnung bereits weiter vermietet hat und sie dem Mieter nicht mehr zur Renovierung überlassen kann.
Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparatur verjährt nach 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung durch den Mieter, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist. Dies gilt auch für den Schadensersatzanspruch.
Dem Vermieter ist deshalb dringend zu raten, ein Zustandsprotokoll bei Einzug und dann auch bei Auszug des Mieters anzufertigen und zusammen mit dem Mieter vor dessen Auszug eine Begehung der Wohnung durchzuführen.