Genehmigung eines Wohnhauses

Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens in Niedersachsen

Leider sind beim Bauen böse Überraschungen nicht selten. Diese Überraschungen können vielfältiger Natur sein, sei es öffentlich rechtlich, in Form von Problemen bei der Baugenehmigung, plötzlich und unerwartete Forderungen der Stadt/Gemeinde bzgl. Erschließungs- und Ausbaubeiträge oder Problemen mit Bauhandwerkern, Bauunternehmern oder Maklern.

Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit öffentlich-rechtlichen Unwägbarkeiten beim Hausbau.

1. Grundstückserwerb
Vor dem Grundstückserwerb ist es wichtig, durch Einsichtnahme in das Grundbuch, Baulasten- und Wegeverzeichnis festzustellen, welche Belastungen auf dem Grundstück ruhen. Die Überprüfung des Grundbuchs wird durch den Notar vorgenommen.

Daneben berücksichtigt der zukünftige Hauseigentümer meist nicht solche Kosten, die ihm unerwartet von der Gemeinde auferlegt werden für Entwässerungs-, Abwasserleitungen im öffentlichen Straßenraum, Erschließungsmaßnahmen durch öffentliche Wege oder den Ausbau bereits bestehender Wege. Ist der öffentliche Weg an dem das Grundstück liegt, in einem schlechten Zustand, könnte ein Ausbau des öffentlichen Weges in Kürze bevorstehen. In diesem Fall müssten die Anlieger die entstehenden Baukosten anteilig übernehmen. Bescheide von mehreren tausend Euro sind nicht selten. Auskünfte über anstehende Ausbau- und Erschließungsmaßnahmen erteilt die Stadt bzw. Gemeinde.

2. Bauantrag
Für den Bau eines Wohnhauses bedarf es in Niedersachsen nach der niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in bestimmten Fällen keiner Baugenehmigung. Hierunter fallen insbesondere Wohngebäude geringer Höhe in durch Bebauungsplan festgesetzten Kleinsiedlungsgebieten oder reinen, allgemeinen bzw. besonderen Wohngebieten (§69 a NBauO). Nichtsdestotrotz müssen die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Eine Baugenehmigung muss beantragt werden in allen anderen Baugebieten, so insbesondere in Dorf-/Mischgebieten und in Gebieten ohne Bebauungsplan.

3. Planungsrechtliche Voraussetzungen
Die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen sind im Baugesetzbuch (BauGB) in den Paragraphen §§ 29ff BauGB geregelt.

Vorhaben, die im Bereich eines Bebauungsplans liegen, müssen dessen Festsetzungen beachten.

In Gebieten ohne Bebauungsplan richtet sich die Genehmigung eines Wohngebäudes vor allem danach, ob es sich um ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (nicht beplanter Innenbereich) oder um ein Außenbereichsgrundstück handelt.

Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich sind grundsätzlich (planungsrechtlich) zulässig. Zur Einstufung, ob ein nicht beplanter Innenbereich vorliegt, müssen die gesamten örtlichen Gegebenheiten betrachtet werden. Es ist dabei maßgebend, ob eine tatsächlich aufeinander folgende, zusammenhängende Bebauung besteht (BVerwGE 31, 20). Freiflächen und Baulücken können die Grenze des beplanten Innenbereichs bilden, wobei die Größe der Baulücke zu der Größe der einzelnen bebauten Grundstücke gesehen werden muss.

Im Außenbereich sind Wohngebäude nur ausnahmsweise zulässig. Unter Außenbereich versteht man den Bereich, der nicht durch einen Bebauungsplan überplant ist und nicht innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteilen liegt. Die Baugenehmigungsbehörde lehnt Wohnbauvorhaben im Außenbereich in der Regel wegen Befürchtung der Bildung einer Splittersiedlung ab.
Die Neuerrichtung oder Umnutzung von bereits bestehenden Gebäuden im Außenbereich richtet sich nach § 35 Abs.4 BauGB. Unter den dortigen Voraussetzungen ist die Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes, das zur Zeit Missstände oder Mängel aufweist für den Eigenbedarf des Eigentümers oder dessen Familie zulässig (§ 35 Abs.4 Nr.2 BauGB). Des weiteren ist u.a. die Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten Gebäudes unter den Voraussetzungen des § 35 Abs.4 Nr.3 und die Umnutzung eines Teils einer landwirtschaftlichen Betriebstelle zur Wohnnutzung unter den Voraussetzungen des § 35 Abs.4 Nr.1 BauGB zulässig.

Soll das Wohngebäude in der Nähe einer Anlage oder Betriebes errichtet werden, von dem Immissionen (z.B. Lärmimmissionen, üble Gerüche) ausgehen, hat der Betreiber des emitierenden Betriebes unter Umständen gegen die heranrückende Wohnbebauung ein Abwehrrecht.

Zweifel über die Bebaubarkeit des Grundstücks werden meist aus Kostengründen durch eine Bauvoranfrage abgeklärt.

4. Hinweis
Der dargestellte Sachverhalt stellt keine Rechtsberatung dar. Aufgrund der Schwierigkeit der Materie ist es anzuraten, sich vor Beginn von größeren Bauvorbereitungen fachlich durch einen versierten Rechtsanwalt oder Architekten beraten zu lassen.