Hausbau-Bauvertrag – Auf was Sie achten müssen

Ein Hausbau-Bauvertrag ist eine Notwendigkeit. Wenn Sie ein Haus von einem Bauunternehmer bauen lassen, sollten Sie selbst sich vorher (etwas) in die Materie einlesen. In Betracht kommen insoweit z.B. das Bauherren-Handbuch von Haufe oder der Leitfaden für Bauherren vom Logos Verlag Berlin.

Gerade bei Abschluss des Bauvertrages ist genau zu prüfen, was man da denn unterschreibt. Ist der Vertrag vom Bauunternehmer erstellt, wird der Vertrag sicherlich vor allem die Interessen des Bauunternehmers berücksichtigen (und nicht unbedingt Ihre). Sinnig ist es da, den Bauvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Auszüge aus der Rechtsprechung im Überblick für einen Hausbau-Bauvertrag :

• läßt der Bauvertrag dem Bauunternehmer verschiedene Arten der Bauausführung, so schuldet der Bauunternehmer die bautechnische erforderliche Ausführung. Zu einer darüber hinausgehenden Leistung ist er nicht verpflichtet.
• schlüsselfertig ist ein Gebäude, wenn die Voraussetzungen für dessen ordnungsgemäße und vollständige Nutzung auf Dauer gegeben sind. Maßstab ist die vertraglich geschuldete Nutzungsmöglichkeit und die vertraglich geschuldete Nutzungsqualität.
• grundsätzlich ist anzunehmen, dass die Parteien  die durch anerkannte Regeln garantierten Mindeststandard nicht unterschreiten wollen.
• der geschuldete Standard muss sich einwandfrei ermitteln lassen. Dies läßt eine Vereinbarung  von „günstigen Energieverbrauch“ oder „geringen Unterhaltungskosten“ wegen fehlender Vergleichswerte nicht zu.  Auch eine „exklusive“ oder „erstklassige“ Leistung läßt in der Regel Spielraum zu Interpretation.
• Welche Leistungsmerkmale der Bauleistung vereinbart sind,  läßt sich der Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis und den im Vertrag in Bezug genommen Plänen entnehmen. Der Bauvertrag ist insoweit als sinnvolles Ganzes auszulegen (BGH, Urt. vom 11.3.1999 – VII ZR 179/98). Diejenige Auslegung ist der Vorzug zu geben, die einen Vertrag als widerspruchsfrei erscheinen läßt und in den Grenzen des Gesetzen zu einer sachgerechten Regelung führt (BGH, Urt. v. 14.3.2003 – V ZR 278/01). Bei Widersprüchen hat man sich zuerst an dem Vertragsteil zu orientieren, der die Leistung konkret beschreibt.  Bei widersprüchlicher Leistungsbeschreibung geht dies i.d.R. zu Lasten derjenigen Partei, welche den Widerspruch zu vertreten hat. Bei einem VOB/B Vertrag ergibt sich die Rangfolge der zu interpretierenden Vertragsteile aus § 1 Nr.2 VOB/B.
• auch auf die vorangegangenen Erklärungen der Parteien ist bei Auslegung des Vertrages zu achten. Einseitige Vorstellungen einer Partei werden Vertragsinhalt, wenn die andere Partei dies erkennt und , ohne Widerspruch zu erheben, den Vertrag schließt. z.B. Propekt des Bauträgers mit konkreten Angaben zum Objekt.
• Übergibt der Bauunternehmer vor Vertragsschluss eine Bauzeichnung mit Angabe einer Wohnfläche wird dies Vertragsinhalt; auch ist dies als Wohnfläche nach DIN 283 und nicht als Grundfläche zu verstehen. Bestreitet einer der Parteien ein stattgefundenes Gespräch ohne weitere Angaben, kann das Gericht ein Beweisangebot nicht als unsubstantiiert zurückweisen, wenn Zeit- und Ortsangaben des Gesprächs fehlen (vgl. BGH Urt.v.21.1.1999 – VII ZR 398/97).

Sie sehen, informieren ist ein wichtiger Faktor. Hausbau-Bauvertrag kann so viel Ärger ersparen.

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