Kauf einer Bruchbude – schnell ist es geschehen

Leider ist es auch heutzutage so, dass Personen den Kauf einer Bruchbude als Villa verkaufen. Haben Sie sich für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie entschieden (=keinen Neubau), sollten Sie sicher sein, dass das Haus keine (Bau)mängel hat.

Wie geht das?

Am Besten vor Kauf des Hauses einen Bausachverständigen beauftragen. Der sieht sich das Haus an und erstellt Ihnen über das Ergebnis ein (Kurz)gutachten. Kosten für ein Kurzgutachten meist  ~ 400 – 800 €. Zudem sollten Sie die bisherigen Bewohner der Wohnung/Haus befragen. Als Fragen bieten sich u.a. an: Sind/waren schon einmal  Wände feucht? Haben Sie aktuell oder früher schon einmal Schimmel an den Wänden/Decke? Sind die Fenster dicht?   Sind Ihnen sonstige Mängel bekannt? Funktioniert die Heizung? Kriegen Sie die Wohnung warm im Winter? Nach der neuen EnergieeinsparVO ist der Energiebedarf des Hauses dem Käufer nachzuweisen. Den entsprechenden Nachweis sollten Sie sich bereits bei Besichtigung der Wohnung / des Hauses vorlegen lassen.

Es sollte ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, dass dem Verkäufer keine Mängel des Hauses, insbesondere keine Feuchtigkeits-/Schimmelschäden an den Innenwänden bekannt sind. Haben Sie mündlich noch Weiteres mit dem Verkäufer abgestimmt, sollte auch dies unbedingt in den notariellen Vertrag als Beschaffenheitsvereinbarung mit aufgenommen werden (z.B. Anschlussmöglichkeit eines Kaminofens).

Wie ist die Rechtslage bei später festgestellten Mängeln beim Kauf einer Bruchbude?

Der notarielle Kaufvertrag enthält (fast immer) einen Haftungsausschluß des Verkäufers. Damit ist jegliche Mängelgewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nur für Arglist/arglistiges Verschweigen von Mängeln.

Eine allgemeine Rechtspflicht, den Vertragspartner über alle Umstände, namentlich über alle bekannten Mängel des Kaufgegenstandes aufzuklären, besteht nicht. Eine derartige umfassende Aufklärung kann der Käufer nicht erwarten. Es kommt der Grundsatz zum Tragen, wonach derjenige der einen Vertrag schließt, sich selber darüber zu vergewissern hat, ob dieser für ihn von Vorteil ist oder nicht. Darauf darf sich der andere Vertragsteil einstellen (vgl. BGH, Urt. v.13.7.1988, VIII ZR 224,87).Hieraus folgt, dass von einem Verkäufer eine Aufklärung über vorhandene Mängel dann nicht erwartet werden kann, wenn dem Käufer eine Kenntnisverschaffung im Rahmen einer in seinem eigenen Interesse gebotenen sorgfältigen Untersuchung des Kaufgegenstandes möglich ist (vgl. BGH Urteil vom 2.2.1996, V ZR 239/94).

Weist das Haus folglich deutlich erkennbare Mängel auf, die man auch ohne Fachkenntnis hätte erkennen müssen, hat man Pech gehabt. Es steht einem dann für einen derartigen Fall (bei einem Mangelgewährleistungsauschluss im Kaufvertrag) kein Mangelrecht zu.

 In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Aurich mit obiger Begründung die Klage auf Wandelung (Rückgabe des Hauses gegen Zahlung des Kaufpreises) abgewiesen (Urteil vom 12.6.2014 – 2 O 816/12).